Amortizar la hipoteca: reducir cuota o plazo
Si adelantas dinero a tu hipoteca puedes elegir entre pagar menos cada mes (reducir cuota) o terminar antes (reducir plazo). Esta calculadora te enseña las dos opciones lado a lado: la cuota o el plazo nuevos, los intereses que te ahorras y la comisión máxima que te pueden cobrar según la ley.
Datos oficiales 2026.10 (vigencia 2019) · revisados el 18/10/2026.
Ejemplo resuelto: 20.000 € a una hipoteca de 150.000 €
Debes 150.000 € a 20 años al 3,997 % (euríbor de septiembre de 2026 más un 0,75 %), con una cuota de 908,73 €, y adelantas 20.000 €. La hipoteca es variable y tiene más de 5 años, así que no hay comisión:
| Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|
| Cuota | 787,57 € (121,16 € menos) | 908,73 € (igual) |
| Plazo | 20 años (igual) | 16 años y 3 meses (45 meses menos) |
| Intereses que te ahorras | 9.080,05 € | 21.226,67 € |
La cuota de 787,57 € y los 195 meses coinciden con el simulador del Banco de España. Reducir plazo ahorra más del doble de intereses; reducir cuota te deja 121,16 € más cada mes.
La comisión máxima según tu hipoteca
Límites de la Ley 5/2019 (art. 23) para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, con un ejemplo de 20.000 € amortizados:
| Hipoteca | Cuándo amortizas | Comisión máxima | Con 20.000 € |
|---|---|---|---|
| Variable (si se pactó así) | 3 primeros años | 0,25 % | 50 € |
| Variable (si se pactó así) | 5 primeros años | 0,15 % | 30 € |
| Variable | después | 0 % | 0 € |
| Fija | 10 primeros años | 2 % | 400 € |
| Fija | después | 1,5 % | 300 € |
En una variable el contrato solo puede tener una de las dos primeras opciones. Y en todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real que tenga el banco, así que puede ser menor que el máximo. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, la calculadora te pide la comisión de tu escritura.
¿Cuándo compensa amortizar?
Amortizar es «invertir» al tipo de interés de tu hipoteca sin riesgo: cada euro que adelantas deja de generar ese interés. Compensa más cuanto más alto es tu tipo y cuanto antes lo hagas, porque al principio de la hipoteca pagas sobre todo intereses (lo ves en el cuadro de la calculadora de hipoteca). Antes de amortizar, conviene guardar un colchón para imprevistos: el dinero que adelantas al banco ya no lo puedes recuperar.
Si adelantas todo lo que debes, es una cancelación: después tendrás que hacer la cancelación registral, que te explicamos en cancelar la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo siempre ahorra más intereses, porque devuelves el dinero antes. Reducir cuota te deja más dinero libre cada mes, que puede ser útil si tus ingresos son ajustados o si quieres tener colchón. Con el mismo dinero adelantado, las dos opciones bajan tu deuda en lo mismo.
¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar?
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: en variable, como máximo un 0,15 % en los 5 primeros años o un 0,25 % en los 3 primeros (según lo pactado) y nada después; en fija, un 2 % en los 10 primeros años y un 1,5 % después. Nunca más que la pérdida real del banco. Si tu hipoteca es anterior, manda tu escritura.
¿Tengo que avisar al banco antes?
Solo si lo pactasteis, y el aviso no puede ser de más de un mes. Además, cuando le digas que quieres amortizar, el banco tiene que darte en tres días hábiles la información para que valores la operación.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 (reembolso anticipado y comisiones máximas) y disposición transitoria primera (consultado el 18 de octubre de 2026)
- Banco de España: simulador de amortización parcial anticipada (resultados con los que se ha comprobado esta calculadora el 18-oct-2026) (consultado el 18 de octubre de 2026)