Cancelar la hipoteca: económica y registral, pasos y gastos

Cancelación económica y cancelación registral

	Cancelación económica	Cancelación registral
Qué es	Pagar toda la deuda	Borrar la hipoteca del registro de la propiedad
Cuándo	Al pagar la última cuota, o antes si amortizas todo	Cuando tú la pidas, después de la económica
Qué se firma	Nada: el banco te da un certificado de deuda cero	Una escritura de cancelación ante notario, firmada por el banco
Coste	Comisión por reembolso anticipado, solo si cancelas antes de tiempo	Notaría, registro y, si la usas, gestoría

¿Cómo se cancela la hipoteca en el registro? Pasos

1. Pide al banco el certificado de deuda cero, que acredita que has pagado todo.
2. Pide al banco que firme la escritura de cancelación en la notaría. Normalmente la firma un apoderado del banco.
3. Presenta la escritura a efectos del impuesto de actos jurídicos documentados de tu comunidad autónoma (la notaría o la gestoría te dirán si hay que pagar algo o solo presentarla).
4. Inscríbela en el registro de la propiedad. A partir de ahí, la nota simple de tu vivienda ya no muestra la hipoteca.

Puedes hacer los pasos 3 y 4 tú mismo o con una gestoría; si el banco te ofrece la suya, pregunta el precio y compáralo.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

Concepto	Cómo se calcula	Norma
Notaría (escritura de cancelación)	Arancel de «documento sin cuantía», el más bajo	Ley 2/1994, art. 8
Registro de la propiedad	Arancel de inscripciones sobre el capital pendiente, con una reducción del 90 %	Ley 2/1994, art. 8
Gestoría	Libre (opcional si lo haces tú)
Comisión por reembolso anticipado (solo si cancelas antes de terminar)	Lo pactado, con los límites de la Ley 5/2019: variable, 0,15 % en 5 años o 0,25 % en 3 años; fija, 2 % en 10 años y 1,5 % después	Ley 5/2019, art. 23

Ejemplo de la comisión si cancelas antes de tiempo 150.000 € pendientes de una hipoteca posterior a junio de 2019:

Tipo de hipoteca y momento	Comisión máxima legal
Variable, en los 3 primeros años, si se pactó el 0,25 %	375 €
Variable, en los 5 primeros años, si se pactó el 0,15 %	225 €
Variable, después de esos años	0 €
Fija, en los 10 primeros años	3.000 € (2 %)
Fija, después	2.250 € (1,5 %)

En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco (Ley 5/2019, art. 23.8). Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, la comisión es la que diga tu escritura.

¿Compensa cancelar antes de tiempo?

Depende del tipo de interés que pagas y de lo que harías con ese dinero. Si lo que buscas es pagar menos intereses sin quedarte sin ahorros, puedes amortizar solo una parte y elegir entre bajar la cuota o el plazo. Si tu hipoteca es variable, mira cómo te afectaría el euríbor con el simulador de revisión.