Subrogación de hipoteca: cambiar de banco y qué cuesta

Dos subrogaciones distintas

«Subrogación» se usa para dos cosas diferentes:

	Subrogación de acreedor (cambio de banco)	Subrogación de deudor (te quedas la hipoteca del vendedor)
Qué pasa	Tu hipoteca pasa a otro banco	Al comprar una vivienda, asumes la hipoteca que tenía el vendedor
¿Hace falta permiso del banco?	No del banco actual (Ley 2/1994)	Sí: el banco tiene que aceptar al nuevo deudor
Para qué sirve	Conseguir mejor tipo o pasar de variable a fijo	Ahorrarte constituir una hipoteca nueva

Esta página trata sobre todo del cambio de banco. Si compras una vivienda con hipoteca, pregunta al banco del vendedor si acepta la subrogación y en qué condiciones; muchas veces sale mejor pedir una hipoteca nueva.

¿Cómo se cambia la hipoteca de banco? Paso a paso

1. Pides ofertas a otros bancos. El que quiera quedarse tu hipoteca te da una oferta vinculante y un documento con los gastos y la comisión máxima que te puede cobrar tu banco actual.
2. Aceptas la oferta. Con eso autorizas al banco nuevo a notificarlo a tu banco actual.
3. Tu banco tiene 7 días naturales para entregar un certificado de lo que debes.
4. Desde la entrega, tu banco tiene 15 días naturales para «enervar»: igualar o mejorar la oferta firmando contigo una novación. Si lo hace, te quedas en tu banco con las nuevas condiciones.
5. Si no la iguala, firmas en el notario la escritura de subrogación: el banco nuevo paga a tu banco la deuda pendiente y pasa a ser tu acreedor. Tu banco no puede negarse a cobrar.

¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?

Concepto	Cuánto	Norma
Comisión de tu banco (variable que pasa a fijo o a un primer tramo fijo de al menos 3 años)	Como mucho el 0,05 % del capital en los 3 primeros años de la hipoteca; 0 después	Ley 5/2019, art. 23.6
Comisión de tu banco (otros casos, hipoteca variable)	Lo pactado, con un máximo del 0,15 % en los 5 primeros años o del 0,25 % en los 3 primeros; 0 después	Ley 5/2019, art. 23.5
Comisión de tu banco (hipoteca fija)	Lo pactado, con un máximo del 2 % en los 10 primeros años y del 1,5 % después	Ley 5/2019, art. 23.7
Impuesto de actos jurídicos documentados (cuota gradual)	Exento	Ley 2/1994, art. 7
Notaría	Arancel de «documento sin cuantía»	Ley 2/1994, art. 8
Registro	Arancel con una reducción del 90 %	Ley 2/1994, art. 8
Notaría, registro y gestoría: quién paga	Se aplica el reparto de la Ley 5/2019 (art. 14.1.e)	Ley 2/1994, art. 2

En todos los casos la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real que tenga el banco por el reembolso anticipado (Ley 5/2019, art. 23.8).

Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019), la comisión ordinaria por amortizar es la que diga tu escritura: la ley no se aplica a esos contratos. Pero sí se les aplica el límite del cambio de variable a fijo del artículo 23.6, porque la propia ley lo extiende a cualquier hipoteca, sea de la fecha que sea (disposición transitoria primera).

Ejemplo: cuánto ahorras cambiando de banco

Te quedan 150.000 € a 20 años, a euríbor más un 1 %. Con el euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %) pagas un 4,247 %. Otro banco te ofrece un tipo fijo del 3,25 % (oferta supuesta para el ejemplo; pide las tuyas):

	Tu hipoteca variable (4,247 %)	Hipoteca fija nueva (3,25 %)
Cuota mensual	928,61 €	850,79 €
Diferencia		77,82 € menos al mes (933,84 € al año)
Comisión si tu hipoteca tiene más de 3 años		0 € (si tiene menos, como mucho 75 €, el 0,05 % de 150.000 €)

Ojo: la comparación vale para el euríbor de hoy. Si el euríbor bajara mucho, la variable podría salir más barata; si sube, la fija te protege. Calcula tu cuota variable con distintos valores del euríbor en el simulador de revisión y compara con las ofertas fijas que te den.