Desgravar la hipoteca: quién puede hacerlo después de 2013
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió el 1 de enero de 2013. Solo pueden seguir aplicándola quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha (o pagaron antes cantidades para construirla) y ya se la habían deducido antes de 2013. Para ellos se deduce, en general, el 15 % de lo pagado en el año, con un máximo de 9.040 € de base.
¿Quién puede seguir desgravando la hipoteca?
Según el manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, pueden aplicar el régimen transitorio:
- Quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, o después si habían pagado antes de esa fecha cantidades para construirla (y las obras terminaron en plazo).
- Y que ya hubieran practicado la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013 (con una excepción para quien no pudo porque lo invertido no superaba aún lo deducido por viviendas anteriores).
El derecho va ligado a esa vivienda: no se traslada a otra que compres después.
¿Cuánto se deduce?
| Concepto | Cuánto |
|---|---|
| Base máxima | 9.040 € al año por contribuyente |
| Qué entra en la base | Lo pagado en el año para la vivienda: capital del préstamo e intereses (y gastos de la compra que pagaste tú) |
| Porcentaje (general) | 15 %: 7,5 % tramo estatal + 7,5 % tramo autonómico |
| Deducción máxima | 1.356 € al año (15 % de 9.040 €) |
En Cataluña hay un régimen especial con un 9 % autonómico para algunos casos de compras anteriores a julio de 2011 (manual de la Agencia Tributaria).
Ejemplo con cifras
Compraste tu casa en 2010, desgravaste hasta 2012 y en 2025 has pagado una cuota de 700 € al mes (8.400 € en el año), tú como único titular:
| Importe | |
|---|---|
| Pagado en el año | 8.400 € |
| Base de la deducción (máximo 9.040 €) | 8.400 € |
| Deducción (15 %) | 1.260 € |
Si la hipoteca es de dos titulares al 50 %, cada uno se aplica la deducción sobre lo que paga (4.200 €), con su propio límite de 9.040 €.
Esta página es informativa: la deducción tiene más condiciones (comprobación patrimonial, concepto de vivienda habitual) que están en el manual de la Agencia Tributaria. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
Compré en 2015, ¿puedo desgravar la hipoteca?
La deducción estatal, no: el régimen transitorio solo cubre compras anteriores a 2013 (o construcciones con pagos anteriores). Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias por vivienda, por ejemplo para jóvenes: revisa las de tu comunidad en el manual de la renta de la Agencia Tributaria.
Si cambio de banco o novo la hipoteca, ¿pierdo la deducción?
La Agencia Tributaria indica que la novación, la subrogación o la sustitución de un préstamo por otro no hacen perder por sí mismas el derecho; se sigue deduciendo por las cantidades destinadas a pagar la vivienda. Revisa los detalles en el manual o con un asesor si amplías el préstamo.
¿Se puede deducir lo que amortizo de forma anticipada?
Lo que pagas para amortizar el préstamo de la vivienda forma parte de las cantidades satisfechas del año, pero el límite de 9.040 € de base es anual. Si ya llegas al límite con las cuotas, amortizar más ese año no aumenta la deducción.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: deducción por inversión en vivienda habitual, régimen transitorio (disposición transitoria 18.ª de la Ley del IRPF) (consultado el 18 de octubre de 2026)
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: base máxima (9.040 €) y porcentajes de deducción (consultado el 18 de octubre de 2026)