Hipoteca al 100 %: aval ICO para jóvenes y cuánto ahorrar
Lo habitual es que el banco financie como máximo el 80 % del precio o de la tasación (el menor). Para llegar al 100 %, el Gobierno avala, a través del ICO, hasta el 20 % del préstamo de jóvenes de hasta 35 años y familias con menores que compran su primera vivienda, si cumplen los requisitos. Aun así, los impuestos y gastos de la compra los tienes que pagar tú.
Requisitos del aval ICO (línea del Ministerio de Vivienda)
Según la información del ICO (consultada el 18 de octubre de 2026):
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Quién | Jóvenes de hasta 35 años (ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 al firmar) y familias con menores a cargo (sin límite de edad) |
| Vivienda | Primera vivienda, habitual y permanente, en España; sin ser propietario de otra (con excepciones por herencia parcial, separación o divorcio, o inaccesibilidad por discapacidad) |
| Compradores | Como máximo dos personas, mayores de edad, con residencia legal continuada en España los dos años anteriores |
| Patrimonio | No más de 150.000 € de patrimonio neto cada uno |
| Ingresos | Hasta el límite de veces el IPREM vigente en la provincia de la vivienda (para operaciones desde el 19 de junio de 2026); antes, 4,5 veces el IPREM. En familias, +0,3 veces por menor; en familias monoparentales, el límite puede subir un 70 % |
| Precio | Por debajo del máximo fijado para cada comunidad autónoma (el ICO publica la tabla) |
| Deudas | Sin morosidad en la CIRBE |
| Préstamo | Más del 80 % (o del 75 % si la vivienda tiene calificación energética D o mejor) y hasta el 100 % del menor entre precio y tasación, sin impuestos ni gastos; plazo mínimo de 5 años |
| Aval | Hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación D o mejor), durante los 10 primeros años, gratuito |
Los límites de ingresos por provincia y los precios máximos por comunidad cambian: compruébalos en la página del ICO antes de pedir la hipoteca.
¿Qué bancos dan la hipoteca al 100 %?
Con el aval del ICO, los que estén adheridos a la línea. A 21 de octubre de 2026, el ICO lista 68 entidades con la línea operativa en sus oficinas, entre ellas Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter, ING, Unicaja, Ibercaja, Abanca, Kutxabank, Cajamar, EVO Banco, MyInvestor y decenas de cajas rurales. La lista cambia: consulta la lista oficial del ICO antes de pedir cita.
Que un banco esté adherido no significa que te la vaya a dar: sigue haciendo su propia evaluación de solvencia (tus ingresos, tu ahorro y tus deudas). Por eso conviene pedir la FEIN en varios.
Sin el aval, algunos bancos financian más del 80 % del valor de la vivienda en casos concretos (clientes con ingresos altos y estables, compra de pisos que son del propio banco), pero no es lo normal y suele ir con condiciones peores.
¿Y para funcionarios? No hay una línea pública específica para funcionarios. Algunos bancos les ofrecen más financiación por la estabilidad de sus ingresos, pero es una política comercial de cada banco, no un derecho. Si cumples los requisitos de edad o de hijos y de ingresos, el aval del ICO te sirve igual que a cualquiera.
¿Cuánto necesitas ahorrar aunque te financien el 100 %?
Una vivienda de segunda mano de 200.000 € (precio igual a la tasación). Para el ejemplo suponemos un impuesto de transmisiones patrimoniales del 7 % (cada comunidad autónoma fija el suyo) y 1.500 € de notaría, registro y gestoría de la compraventa:
| Hipoteca al 80 % | Hipoteca al 100 % con aval ICO | |
|---|---|---|
| Préstamo | 160.000 € | 200.000 € |
| Entrada (precio − préstamo) | 40.000 € | 0 € |
| Impuesto de la compra (7 %, supuesto) | 14.000 € | 14.000 € |
| Notaría, registro y gestoría de la compra (supuesto) | 1.500 € | 1.500 € |
| Tasación (la pagas tú) | según presupuesto | según presupuesto |
| Ahorros necesarios | 55.500 € + tasación | 15.500 € + tasación |
Con el aval necesitas 40.000 € menos de ahorros, pero sigues necesitando el dinero de los impuestos y los gastos de la compra. Los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y el impuesto de la hipoteca) los paga el banco: te lo explicamos en gastos de la hipoteca.
Lo que cambia en la cuota
Financiar el 100 % sube la cuota. Con la misma vivienda a 30 años y un tipo fijo del 2,8 % (supuesto), los 160.000 € del 80 % se pagan con 657,43 € al mes y los 200.000 € del 100 %, con 821,79 €: 164,36 € más al mes. Calcula tu caso con la calculadora de hipoteca y comprueba que la cuota te cabe en el presupuesto aunque suba el euríbor, si es variable.
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos dan la hipoteca con aval del ICO?
Los que se han adherido a la línea de avales. El ICO publica la lista de entidades adheridas en su web. Pregunta en tu banco si la ofrece y compara: el aval es gratuito y no debería subirte el tipo de interés.
¿El aval cubre también los gastos de la compra?
No. El préstamo avalado puede llegar al 100 % del menor entre el precio y la tasación, pero sin impuestos ni gastos. El impuesto de la compra, la notaría y el registro de la compraventa los tienes que pagar con tus ahorros.
¿Cuánto dura el aval?
Los diez primeros años del préstamo, aunque la hipoteca sea a más plazo. Cubre hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor.
Fuentes oficiales
- ICO: Línea de Avales para adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo (requisitos, cobertura y duración del aval) (consultado el 18 de octubre de 2026)