Novación de hipoteca: qué es, qué cuesta y cuándo compensa
Novar la hipoteca es cambiar sus condiciones con tu mismo banco, de mutuo acuerdo: el tipo de interés, el diferencial, el plazo o pasar de variable a fijo. Se firma en el notario, sin cambiar de banco. La escritura está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados y la notaría y el registro se cobran con aranceles reducidos.
Calcula tu caso: Simulador de la revisión de tu hipoteca (gratis, sin registro y sin enviar tus datos).
¿Qué se puede cambiar con una novación?
Cualquier condición en la que estéis de acuerdo tú y el banco. Las más habituales:
- Bajar el diferencial (por ejemplo, de euríbor + 1 % a euríbor + 0,60 %).
- Pasar de variable a fijo, o a mixta.
- Ampliar o reducir el plazo, para bajar la cuota o pagar antes.
- Quitar o cambiar productos vinculados.
Novación o subrogación: diferencias
| Novación | Subrogación de acreedor | |
|---|---|---|
| Con quién | Tu mismo banco | Otro banco |
| ¿Hace falta acuerdo de tu banco? | Sí | No (Ley 2/1994) |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (cuota gradual) | Exenta si cambia el tipo, el plazo o ambos (Ley 2/1994, art. 9) | Exenta (Ley 2/1994, art. 7) |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos (art. 8) | Aranceles reducidos (art. 8) |
| Comisión al pasar de variable a fijo | Máximo 0,05 % en los 3 primeros años; 0 después (Ley 5/2019, art. 23.6) | Igual |
| Cuándo te conviene | Tu banco acepta mejorar las condiciones | Tu banco no mejora y otro sí |
La subrogación también sirve para negociar: cuando aceptas una oferta de otro banco, el tuyo tiene 15 días naturales para igualarla con una novación. Muchas novaciones nacen así.
Ejemplo: novar el diferencial o pasar a fijo
Te quedan 150.000 € a 20 años a euríbor más un 1 %. Con el euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %) pagas un 4,247 %, es decir, 928,61 € al mes:
| Novación | Nuevo tipo | Cuota | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Bajar el diferencial a 0,60 % | 3,847 % | 896,92 € | 31,69 € menos al mes |
| Pasar a fijo al 3,25 % (oferta supuesta para el ejemplo) | 3,25 % | 850,79 € | 77,82 € menos al mes |
Con la bajada de diferencial sigues expuesto a lo que haga el euríbor; con el fijo, la cuota ya no cambia. Para ver tu cuota con distintos valores del euríbor, usa el simulador de revisión y escribe tú el valor del índice.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar una novación?
No. La novación es un acuerdo: el banco puede aceptarla, proponerte otras condiciones o negarse. Si se niega, la alternativa es pedir ofertas a otros bancos y subrogar la hipoteca, y entonces tu banco tendrá quince días naturales para igualar la oferta mediante una novación.
¿Me pueden cobrar comisión por pasar de variable a fijo?
Si la novación pasa de variable a fijo (o a un primer tramo fijo de al menos tres años), la comisión tiene un máximo del 0,05 % del capital y solo en los tres primeros años de la hipoteca. Si en la novación no amortizas capital, no se puede cobrar comisión por ese concepto.
¿Puedo ampliar el plazo de la hipoteca con una novación?
Sí, la novación puede cambiar el plazo, el tipo o ambos. Alargar el plazo baja la cuota pero aumenta los intereses totales, así que conviene calcular las dos cosas antes de firmar.
Fuentes oficiales
- Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, arts. 2 (enervación), 8 (aranceles) y 9 (exención de AJD en la novación) (consultado el 18 de octubre de 2026)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6 (comisión en la novación de variable a fijo) (consultado el 18 de octubre de 2026)