Hipoteca para autónomos: papeles y cómo te evalúa el banco
Un autónomo puede tener hipoteca en las mismas condiciones legales que un asalariado: la ley obliga al banco a evaluar tu capacidad de pago, no tu tipo de contrato. Lo que cambia es cómo demuestras tus ingresos. Aquí tienes qué preparar y cómo calcular tu endeudamiento antes de ir al banco.
Lo que dice la ley: la evaluación de solvencia
El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar en profundidad tu solvencia antes de darte una hipoteca, teniendo en cuenta, entre otros:
- tu situación de empleo;
- tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo;
- lo que tienes en propiedad y ahorrado;
- tus gastos fijos y las deudas que ya tienes.
Además:
- Solo puede darte la hipoteca si la evaluación indica que es probable que puedas pagarla.
- No puede basarse sobre todo en el valor de la vivienda ni en que vaya a revalorizarse.
- Si te la deniega, tiene que decírtelo por escrito y explicando por qué.
La ley no fija un porcentaje máximo de endeudamiento ni un mínimo de años como autónomo: cada banco aplica sus procedimientos internos.
Documentación que suelen pedir a un autónomo
| Documento | Para qué lo quieren |
|---|---|
| Últimas declaraciones de la renta (modelo 100), normalmente dos | Ver tu rendimiento neto real y si es estable |
| Pagos fraccionados del año en curso (modelo 130, si estás en estimación directa) | Ver cómo va el año actual |
| Declaraciones de IVA (modelo 303 trimestral y 390 resumen anual) | Ver el volumen de facturación |
| Alta en el régimen de autónomos e informe de vida laboral | Antigüedad en la actividad |
| Extractos bancarios de los últimos meses | Ingresos y gastos reales, otras deudas |
| Contrato de arras o datos de la vivienda | Precio y tasación |
Lo que cuenta para el banco no es lo que facturas, sino el rendimiento neto que declaras en la renta: lo que te queda después de gastos. Si deduces mucho, tu renta «oficial» es más baja y la hipoteca que te pueden dar también.
Calcula tu endeudamiento antes de ir al banco
Un cálculo sencillo que te sirve para saber dónde estás:
Endeudamiento = (cuota de la hipoteca + otras deudas al mes) ÷ ingresos netos al mes
Ejemplo (supuesto): un autónomo con 2.100 € netos al mes y un préstamo del coche de 150 € al mes, que pide una hipoteca a 25 años con el euríbor oficial de septiembre de 2026 (3,247 %) más un 1 %:
| Hipoteca | Cuota | Endeudamiento con la cuota sola | Con el préstamo del coche |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 812,36 € | 38,7 % | 45,8 % |
| 120.000 € | 649,88 € | 30,9 % | 38,1 % |
La ley no fija un límite, pero cuanto más alto el porcentaje, más difícil que la evaluación salga favorable y menos margen te queda si bajan tus ingresos. Para probar otros importes y plazos, usa la calculadora de hipoteca o mira la tabla de cuotas según el importe.
Qué ayuda a que te la den
- Ahorro previo: los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del valor de la vivienda; el resto, más los impuestos, lo pones tú. Si tienes menos de 40 años o hijos menores, mira el aval del ICO para la hipoteca 100 %.
- Ingresos estables en las últimas declaraciones, mejor que uno muy alto y otro bajo.
- Pocas deudas: cancelar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca baja tu endeudamiento.
- Un segundo titular con ingresos estables.
- Comparar varias FEIN: las condiciones para autónomos cambian mucho de un banco a otro.
Preguntas frecuentes
¿Puede un autónomo pedir una hipoteca?
Sí. La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar tu solvencia (empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos y deudas), sin excluir a nadie por ser autónomo. Lo que suelen pedir es más documentación para ver que tus ingresos son estables.
¿Cuántos años de autónomo piden para dar una hipoteca?
La ley no fija un mínimo; cada banco tiene sus criterios internos. Lo habitual es que quieran ver al menos dos declaraciones de la renta completas como autónomo, porque es la forma de comprobar ingresos estables.
Si el banco me deniega la hipoteca, ¿tiene que decirme por qué?
Sí. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga a informarte por escrito y sin demora, de forma motivada, y si la decisión se basa en una consulta a un fichero de morosidad, a darte el resultado y los datos de ese fichero.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 11 (obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario) (consultado el 21 de octubre de 2026)
- Agencia Tributaria: modelos 100 (IRPF), 130 (pago fraccionado), 303 y 390 (IVA) (consultado el 21 de octubre de 2026)