Sistema francés de amortización: cómo se calcula tu cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes mientras no cambie el tipo de interés, pero al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital. Aquí tienes la fórmula y un ejemplo resuelto mes a mes.
La fórmula de la cuota
Con el sistema francés, la cuota mensual sale de esta fórmula:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C: el capital que te prestan (o el pendiente, si estás en una revisión).
- i: el tipo de interés mensual, es decir, el tipo anual dividido entre 12 (un 3 % anual son 0,0025 al mes).
- n: el número de cuotas (25 años son 300 cuotas).
Ejemplo: 150.000 € a 25 años al 3 %:
150.000 × 0,0025 ÷ (1 − 1,0025−300) = 711,32 € al mes.
Es la misma fórmula que usan nuestra calculadora de hipoteca y los simuladores del Banco de España, que dan el mismo resultado al céntimo.
Cada mes, intereses primero y capital después
De cada cuota, primero se pagan los intereses del mes (lo que debes × i) y el resto reduce la deuda:
| Mes | Deuda al empezar el mes | Intereses | Capital amortizado | Cuota |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150.000,00 € | 375,00 € | 336,32 € | 711,32 € |
| 2 | 149.663,68 € | 374,16 € | 337,16 € | 711,32 € |
| 300 (última) | 708,24 € | 1,77 € | 708,24 € | 710,01 € |
La última cuota es unos céntimos distinta porque cierra el préstamo exacto, después de redondear todas las anteriores.
Año a año: el peso de los intereses
El mismo ejemplo (150.000 € a 25 años al 3 %), sumando las 12 cuotas de cada año:
| Año | Intereses pagados | Capital amortizado | % de la cuota que va a intereses |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.444,03 € | 4.091,81 € | 52 % |
| 5 | 3.923,04 € | 4.612,80 € | 46 % |
| 10 | 3.177,55 € | 5.358,29 € | 37 % |
| 15 | 2.311,56 € | 6.224,28 € | 27 % |
| 20 | 1.305,57 € | 7.230,27 € | 15 % |
| 25 | 137,06 € | 8.397,47 € | 2 % |
Dos datos que sorprenden:
- Hasta el mes 178 (casi el año 15) no has devuelto la mitad del capital.
- En total pagas 63.394,69 € de intereses sobre los 150.000 € prestados, si el tipo no cambia.
Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años es lo que más ahorra: el capital que adelantas deja de generar intereses durante muchos años.
Sistema francés frente a sistema alemán
En el sistema alemán amortizas la misma cantidad de capital cada mes (150.000 ÷ 300 = 500 €) y los intereses se suman encima. La cuota empieza más alta y va bajando:
| Con 150.000 € a 25 años al 3 % | Sistema francés | Sistema alemán |
|---|---|---|
| Primera cuota | 711,32 € | 875,00 € |
| Última cuota | 710,01 € | 501,25 € |
| Intereses totales | 63.394,69 € | 56.437,50 € |
El alemán ahorra intereses porque devuelves antes el capital, pero exige una cuota inicial mucho más alta. Por eso casi todos los bancos usan el francés.
En una hipoteca variable
La fórmula es la misma, pero se vuelve a aplicar en cada revisión con el capital que te queda, los meses que faltan y el tipo nuevo. Así es como cambia tu cuota cada 6 o 12 meses: puedes calcularlo con el simulador de revisión.
Preguntas frecuentes
¿Por qué pago tantos intereses al principio de la hipoteca?
Porque los intereses de cada mes se calculan sobre lo que debes, y al principio debes casi todo. Con una cuota fija, lo que sobra después de pagar los intereses va a capital: poco al principio y cada vez más. En el ejemplo de 150.000 € a 25 años al 3 %, el primer mes 375 € de los 711,32 € son intereses.
¿Cómo se recalcula la cuota en una hipoteca variable?
En cada revisión se aplica la misma fórmula con el capital que te queda, los meses que faltan y el nuevo tipo (índice más diferencial). Por eso la cuota cambia aunque sigas en el sistema francés. Puedes comprobarlo con el simulador de revisión.
¿Qué conviene más al amortizar anticipadamente, reducir cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital que adelantas deja de generar intereses durante más tiempo. Reducir cuota te deja más margen cada mes. La calculadora de amortización te da las dos cifras con tus datos.
Fuentes oficiales
- Banco de España: Guía de acceso al préstamo hipotecario (sistemas de amortización y cuota constante) (consultado el 21 de octubre de 2026)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: anexo I (FEIN, apartado 7: tabla ilustrativa de reembolso) (consultado el 18 de octubre de 2026)