TIN y TAE de una hipoteca: diferencias y ejemplo de cálculo
El TIN es el tipo de interés con el que se calculan las cuotas. La TAE es el coste total del préstamo expresado como porcentaje anual: incluye los intereses y además las comisiones y gastos que pagas para obtenerlo, como la tasación. Por eso la TAE sirve para comparar ofertas y el TIN, para calcular la cuota.
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Diferencias entre TIN y TAE
| TIN (tipo de interés nominal) | TAE (tasa anual equivalente) | |
|---|---|---|
| Qué es | El tipo con el que el banco calcula los intereses de cada cuota | El coste total del préstamo para ti, en porcentaje anual |
| Qué incluye | Solo intereses | Intereses, comisiones y otros gastos que pagas para obtener el préstamo, incluida la tasación de la vivienda (Ley 5/2019, art. 4) |
| Para qué sirve | Calcular la cuota | Comparar ofertas |
| Dónde la ves | FEIN, apartado 4 | FEIN, apartado 4, y en la publicidad |
Ejemplo: de un TIN del 3 % a la TAE
Una hipoteca de 200.000 € a 25 años con un TIN fijo del 3 %. La cuota es de 948,42 € al mes. La TAE se calcula buscando el tipo anual con el que lo que recibes del banco (descontados los gastos que pagas al principio) es igual al valor actual de todas las cuotas que vas a pagar (anexo II de la Ley 5/2019). Hecho con meses de igual duración:
| Caso | Lo que pagas al principio | TAE |
|---|---|---|
| Sin comisión ni gastos | 0 € | 3,04 % |
| Con tasación de 400 € | 400 € | 3,06 % |
| Con tasación de 400 € y comisión de apertura del 1 % (2.000 €) | 2.400 € | 3,16 % |
Fíjate en la primera fila: aunque no haya ningún gasto, la TAE (3,04 %) ya es mayor que el TIN (3 %) porque pagas cada mes. Y una comisión de apertura del 1 % sube la TAE más de una décima.
Cómo comparar dos ofertas
- Compara la TAE de ofertas del mismo tipo (fija con fija, variable con variable).
- Mira qué productos te exigen para el tipo bonificado (nómina, seguros, tarjetas): su coste puede no estar todo en la TAE si son voluntarios.
- Calcula la cuota con el TIN en la calculadora de hipoteca para ver si te cabe en el presupuesto.
- Revisa la FEIN: es la oferta vinculante, con el TIN, la TAE y todos los gastos (te lo explicamos en la FEIN de la hipoteca).
Preguntas frecuentes
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Por dos motivos: porque la TAE tiene en cuenta que pagas cada mes (el interés se capitaliza y el tipo efectivo anual sale algo más alto) y porque suma las comisiones y gastos que pagas para obtener el préstamo, como la comisión de apertura o la tasación.
¿Qué TAE tiene una hipoteca variable?
La TAE de una variable se calcula suponiendo que el índice (por ejemplo, el euríbor) se mantiene como está al calcularla, así que es orientativa: la real dependerá de lo que haga el euríbor. Por eso en las variables los bancos dan una TAE variable.
¿Dónde aparecen el TIN y la TAE?
En la FEIN, en el apartado de tipo de interés y otros gastos, y en la publicidad de las ofertas. Para comparar ofertas, compara las TAE; para calcular tu cuota, usa el TIN.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 4 (definiciones de coste total del crédito y TAE) y anexo II (cálculo de la TAE) (consultado el 18 de octubre de 2026)